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        房屋買賣糾紛案例解析

        第136期
        導讀:我們知道,許多人奮斗一輩子可能就是為了買一套房子,而在房屋買賣中由于涉及金額大、所有權歸屬、面積的大小等問題,容易導致糾紛的產生。因此我們需要了解清楚在房屋買賣中可能產生的問題。本期找法網專家說法特邀靳雙權律師為大家詳細說說因賣方未及時辦理過戶導致違約所引發的房屋買賣糾紛的相關法律問題。

        原告訴稱

        2013年10月,李亞楠訴稱,2012年10月21日、11月22日,我與馬飛在我愛我家公司的居間服務下,先后簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》以及《補充協議》等,約定由我向馬飛購買位于北京市xx區502號房屋,總房價130萬元!堆a充協議》中明確約定,自合同簽訂之日起六個月內完成相關過戶手續。

        之后,我多次要求馬飛盡快履行合同義務,辦理房屋過戶手續,但馬飛一直以房產繼承手續未辦理完畢為由,拒絕履行合同義務。2013年8月25日,我與馬飛協商解除合同、返還定金及違約賠償等事宜,馬飛同意解除合同,但拒絕支付違約金及賠償金。

        我認為,馬飛在合同簽訂后長達十個月的時間內也未將房產繼承手續辦理完畢,導致我一直無法辦理房屋過戶手續,無法取得房屋所有權。因此,在合同的簽訂及履行過程中,馬飛存在故意或重大過錯,構成了根本違約。因馬飛的違約行為,導致我無法實現合同目的,不僅損失了3.3萬元的居間費,而且還面臨著巨額的房屋差價損失。

        (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

        被告辯稱

        馬飛辯稱,同意李亞楠第一項及第二項訴訟請求。對于第三項訴訟請求,并不是我有意違約,不同意承擔。房屋是我父親單位的福利分房,辦理房改房的時候,我父親已購此房,購房款已支付。在辦理房產證時,我父親去世了。朝陽區房管局交易大廳說房屋不能辦到死人名下,所以讓我們去辦理繼承手續。等我們把繼承手續辦理完畢之后,房管局說手續已經過期了,需重新辦理,并且房管局說不接待個人,只接待單位,讓我們找單位解決。

        房屋現由阜貞物業公司管理,我找了該公司,該公司向房屋交易大廳出具手續后,交易大廳工作人員說解決不了,需要重新出具各種手續,但是阜貞物業公司說房屋已經賣給個人了,屬于個人所有,有些手續已經無法補辦了。無法辦理房產證不是基于我的主觀故意,是因為國家政策的變化,所以我不同意李亞楠的第三項訴訟請求。

        對于李亞楠的第四項訴訟請求,我也不同意,因為我沒有從中得到任何利益。對于第五項訴訟請求,我也不同意,不應該由我負擔。國家政策變化后,三方都應當免責。

        訴訟請求

        第一,確認《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》、《居間服務合同》已解除;

        第二,馬飛返還購房定金5萬元;

        第三,馬飛給付違約金5萬元;

        第四,馬飛賠償因違約造成的房屋差價損失賠償金30萬元(房屋現價值為195萬);

        第五,要求馬飛支付因其違約給我造成的3.3萬元居間費損失。

        案件證據

        1、李亞楠提交《房屋買賣合同》及《公證書》復印件各一份!斗课葙I賣合同》載明,案外人馬文才于2000年7月25日與富億公司簽訂合同購買房屋,房價款為0.565萬元!豆C書》載明馬文才、胡萍的上述遺產由其兒子馬飛繼承。

        2、李亞楠提交了北京住房公積金管理中心個人住房公積金查詢單電腦截圖,該截圖顯示2012年11月30日內部轉移88146.9元,2012年8月后每月匯繳344元。

        3、馬飛為證明未能取得房屋所有權證是由于政策變化,提交了物業管理有限責任公司房地產業經營部的《證明》。該證明下方加蓋有北京阜貞物業管理有限責任公司房地產業經營部的印章,但沒有日期。

        法院查明

        2012年11月22日,李亞楠、馬飛及我愛我家公司簽訂《補充協議》,約定馬飛需向我愛我家公司支付交易的居間報酬、過戶代理費等共計3.3萬元!堆a充協議》中還約定:馬飛因房產繼承手續導致過戶延遲,李亞楠同意馬飛自合同簽訂之日起六個月內完成相關的過戶手續,同時,馬飛同意李亞楠在2013年8月采用住房公積金或組合貸款的方式進行貸款;馬飛若拒絕將房屋出售給李亞楠或者提高房屋交易價格,則視為馬飛違約,馬飛應在違約行為發生之日起五個工作日內,除返還乙方5萬元定金外,額外賠付5萬元違約金。上述合同簽訂后,李亞楠向馬飛支付定金5萬元,向我愛我家公司支付服務傭金共計3.3萬元。

        庭審中,馬飛及我愛我家公司對于上述證據的真實性予以認可,并均認可在馬飛在簽訂《北京市存量房屋買賣合同》時出示了上述《房屋買賣合同》及《公證書》的原件。李亞楠稱,該證明沒有取得時間,公章只是內部公章,其內容應當是房管部門出具證明才有效力,關聯性亦不予認可。

        另查,針對截止到2013年5月22日房屋的價值,李亞楠主張為185萬元,馬飛主張為135萬元到140萬元之間,我愛我家公司主張為170萬元左右。馬飛對該截圖的真實性不予認可,稱形式不合法,屬于無效證據。

        法院判決

        1、確認李亞楠與馬飛簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》(經紀成交版)以及李亞楠、馬飛與第三人北京我愛我家房地產經紀有限公司簽訂的《補充協議》、《居間服務合同》解除;

        2、馬飛返還李亞楠定金五萬元;

        3、馬飛賠償李亞楠經濟損失十五萬元;

        4、駁回李亞楠的其他訴訟請求。

        律師點評之被告未能依約取得房屋所有權證是否構成違約

        關于馬飛未能取得房屋所有權證是構成違約的問題。根據法律規定,當事人對自己提出的主張有責任提供證據。馬飛雖稱自己已盡所能,未能依約辦理所有權證的原因在于辦證機關的政策變化,對未能取得房屋所有權證并無過錯,并提交了北京阜貞物業管理有限責任公司房地產業經營部出具的《證明》以佐證,但經法院審查,該《證明》未標注形成日期,在證據形式上存在瑕疵雖在內容上支持了馬飛的意見,但該證明非辦證機構出具的證明,且未附有其所稱的變化了的政策依據,故法院對該《證明》的證明目的不予采信。

        現馬飛未依約定時間辦理房屋所有權證并協助李亞楠辦理過戶登記手續,致李亞楠無法實現合同目的,已構成根本違約。據此判決解除涉案的《北京市存量房屋買賣合同》(經紀成交版)《補充協議》、《居間服務合同》、判令馬飛返還李亞楠定金,并在綜合合同履行的具體情況、各自的過錯程度、三方對于房屋價格變動的意見等相關因素酌情判令馬飛賠償李亞楠經濟損失等處理均無不妥。


        律師點評之原告是否具有貸款資格以及其是否有過錯

        關于李亞楠是否具有貸款資格以及其是否有過錯的問題。馬飛稱李亞楠不具備辦理公積金貸款或混合貸款的條件,其過錯明顯、過錯程度高、性質嚴重,對該意見,法院不予采納。

        其一,涉案合同中已明確李亞楠采用公積金或組合貸款的方式支付部分房款,作為出售人在簽訂合同時出于對自身交易安全的考慮,應對李亞楠的該履約能力進行審查,如在簽約時未進行審查,馬飛自身則負有失查之責,卻由此引發合同不能履行,馬飛自身亦存在過錯;

        其二,李亞楠向法院提供了北京住房公積金管理中心個人住房公積金查詢單電腦截圖以證明其具有貸款資格,雖在該證據的固定形式方面存在欠缺,馬飛對該證據不予認可,但馬飛未提出相反證據推翻該證據所體現的內容;

        其三,從本案實際履約過程來看,雙方因馬飛未依約辦理房屋所有權證致合同解除,而從合同約定來看,李亞楠辦理貸款手續應在馬飛辦理所有權證之后進行,而在實際履約過程中,馬飛從未以李亞楠不具備后履約能力面而主張不安抗辯權,現在訴訟中提出其不具備貸款資格并進而主張李亞楠過錯明顯、性質嚴重等,法院實難采納。

        判決合同解除的法律后果及違約責任應當注意哪些問題?

        北京市第三中級人民法院認為,合同解除后損害賠償范圍的確定問題較為復雜,原則上應區分具體的違約行為來確定損害賠償的范圍。合同解除后,非違約方對于已經實際發生的損失可以主張固有利益損失。對于合同解除后非違約方可否主張因合同繼續履行可以獲得利益,學理上認為合同解除后非違約方因對方當事人違約行為而遭受的損失沒有因合同解除而得到清算,依據完全賠償原則,應當允許非違約方主張履行利益損失,但應當扣除因合同解除沒有支出的費用,在實踐中對此觀點可予酌情參考。

        合同解除權的行使是否應當考慮雙方的利益平衡問題?

        北京市第三中級人民法院認為,上述問題涉及合同約定的嚴守與權利行使的誠實信用原則、法官的自由裁量權等問題,比較復雜。在當事人約定的解除權行使條件已具備,但違約行為較為輕微,合同解除將導致違約方遭受巨大損失的,在個案當中,法院應合理平衡雙方利益,慎重判斷合同是否應當解除。

        本期說法嘉賓
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        靳雙權律師 北京-北京

        專長:房產糾紛

        律所:北京市東衛律師事務所

        簡介:畢業于中國政法大學,從業十余年,資深房地產法律專家,F任東衛律師事...詳細介紹>>

        本期關鍵詞:房產買賣房產過戶房產糾紛

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